La Alcaldía puede repetir que el nuevo POT no aumenta automáticamente los impuestos. Técnicamente es cierto. Pero esa respuesta cuenta apenas la mitad de la historia. El Plan de Ordenamiento Territorial no necesita subir directamente la tarifa del predial para terminar afectando el bolsillo: basta con transformar la clasificación, los usos y el aprovechamiento de los terrenos para modificar su valor y activar posteriormente instrumentos como el predial, la plusvalía y la valorización.
Y el propio proyecto deja pistas suficientes.
La versión del POT “Nuestro Gran Plan 2026-2039”, aprobada en Comisión Segunda del Concejo, dedica todo un capítulo a los instrumentos de financiación. Incluso contiene un artículo llamado, literalmente, “Incremento futuro de predial en áreas desarrolladas”.
Por eso la discusión ya no puede reducirse a preguntar si mañana llegará una factura con un impuesto nuevo. La pregunta correcta es: ¿qué decisiones del POT pueden hacer que una propiedad valga más para efectos catastrales y, como consecuencia, termine pagando más?
El verdadero efecto sobre el predial: no cambia la tarifa, puede cambiar la base
El impuesto predial se calcula principalmente sobre el avalúo catastral. Por eso, aunque el POT no diga “suba el predial en un 20%”, sí puede cambiar condiciones que posteriormente tengan efectos sobre el valor de los terrenos.
Un suelo rural no tiene las mismas posibilidades económicas que uno de expansión o urbano. Cuando un terreno adquiere capacidad de desarrollo, mayores usos, edificabilidad, nuevas vías o posibilidades comerciales, su valor puede aumentar.
Y cuando aumenta el avalúo catastral, puede aumentar también la base sobre la cual se calcula el predial.
Aquí aparece uno de los apartes más llamativos del nuevo POT. El artículo 605 se denomina “Incremento futuro de predial en áreas desarrolladas” y permite utilizar el mayor recaudo futuro del impuesto predial como mecanismo de financiación en determinadas áreas de renovación y operaciones estratégicas.
Es decir, el propio POT contempla que determinadas transformaciones urbanas puedan producir un mayor recaudo futuro de predial.
Entonces decir simplemente que “el POT no tiene nada que ver con el predial” sería incompleto.
Ciudad Verde: la historia que permite entender lo que puede pasar
Ciudad Verde es el mejor ejemplo para entender por qué esto debe vigilarse.
En documentos oficiales de diagnóstico anteriores, Ciudad Verde aparecía catastralmente como rural, a pesar de que en la práctica ya era una enorme ciudadela completamente urbanizada.
Todavía en la rendición de cuentas de 2024, la propia Alcaldía reconocía que Ciudad Verde no estaba incluida en la estratificación urbana vigente y que debía incorporarse al estudio de actualización.
Después ocurrió un cambio fundamental.
El 26 de mayo de 2025, mediante la Resolución 0753, la Alcaldía incorporó formalmente el macroproyecto Ciudad Verde al suelo urbano de Soacha.
Y ahora el POT 2026 ya lo reconoce dentro de esa estructura urbana.
Esto significa que hay una secuencia que no puede ignorarse: Ciudad Verde pasó de aparecer catastralmente dentro de una condición rural a quedar incorporada formalmente al suelo urbano y posteriormente reconocida dentro del nuevo modelo territorial.
Eso no significa que mañana todos los apartamentos de Ciudad Verde tendrán automáticamente un aumento del predial.
Pero sí significa que cambió el escenario jurídico y territorial sobre el cual pueden realizarse actualizaciones catastrales, revisar usos, actualizar la estratificación y aplicar las reglas tributarias correspondientes.
Ahí está el verdadero riesgo económico que debe explicarse a los propietarios.
Plusvalía: cuando cambiar el suelo también genera un cobro
Existe otro efecto mucho más directo sobre determinados terrenos: la participación en plusvalía.
La Ley 388 establece como hechos generadores, entre otros, incorporar suelo rural al suelo de expansión urbana, autorizar usos más rentables o permitir un mayor aprovechamiento del terreno.
Y el POT de Soacha no deja este instrumento por fuera.
El artículo 606 establece la participación en plusvalía y señala incluso que podrá generarse por obras públicas y en zonas rurales beneficiadas con mayores aprovechamientos.
Esto es particularmente importante para los grandes terrenos que rodean Ciudad Verde y otras áreas donde el POT proyecta expansión.
Cuando un lote que antes tenía posibilidades rurales adquiere expectativa de urbanización, construcción o mayor explotación, puede multiplicar su valor comercial. Parte de ese mayor valor puede ser capturado por el municipio mediante plusvalía.
En este punto hay que hacer una diferencia: el propietario común de un apartamento ya construido en Ciudad Verde no está en la misma situación que el propietario de grandes extensiones de tierra que pasan a tener nuevas posibilidades de desarrollo.
El mayor impacto de la plusvalía estaría precisamente en esos suelos que el nuevo ordenamiento beneficia con nuevas condiciones urbanísticas.
Estratificación: otro cambio que debe vigilar Ciudad Verde
Hay otro frente que casi no se ha discutido.
La propia Alcaldía reconoció en su informe de rendición de cuentas de 2024 que era necesario incluir Ciudad Verde dentro del estudio de actualización de la estratificación, porque esta enorme zona no estaba incluida en el POT vigente de entonces.
Una actualización de estratificación no significa automáticamente aumento del predial, pero sí puede modificar subsidios y contribuciones en servicios públicos y, además, el estrato es uno de los factores que legalmente puede considerarse al establecer tarifas diferenciales del impuesto predial.
Por eso los propietarios de Ciudad Verde deberían conocer qué ocurrió entre 2024, la Resolución 0753 de 2025 y el nuevo POT de 2026.
No se trata de sembrar miedo. Se trata de saber qué cambió y cuáles pueden ser las consecuencias económicas de esos cambios.
Y aparece la valorización
La cuarta alerta está escrita directamente en el proyecto.
El artículo 610 define la contribución de valorización como un tributo que se cobra a propietarios o poseedores de inmuebles beneficiados por una obra, plan o conjunto de obras públicas.
El POT proyecta grandes corredores, nuevas conexiones viales y obras alrededor de zonas urbanas y de expansión. Eso no significa que la valorización vaya a cobrarse mañana: cada proyecto que pretenda financiarse de esa manera tendría que pasar por su procedimiento y ser presentado al Concejo.
Pero la herramienta queda ahí.
Y para un propietario cercano a una gran obra proyectada, esa posibilidad no puede esconderse detrás de la frase “el POT no aumenta impuestos”.
Entonces, ¿el POT sube o no los impuestos?
La respuesta seria es esta: el POT no modifica por sí mismo y de manera inmediata la tarifa del predial de cada vivienda, pero sí modifica las condiciones territoriales que pueden terminar aumentando avalúos, bases gravables y obligaciones económicas.
También habilita expresamente instrumentos de financiación mediante mayor recaudo futuro del predial, participación en plusvalía y contribución de valorización.
Ese es el verdadero debate.
El ciudadano no necesita que en una página del POT aparezca escrito “aumentar impuesto predial” para terminar pagando más. Si su inmueble cambia de condición, aumenta su avalúo, cambia su tratamiento o queda beneficiado por determinadas actuaciones urbanísticas, el efecto puede aparecer después en su bolsillo.
El negocio grande está alrededor de Ciudad Verde
Y aquí aparece quizás la discusión más importante.
Los propietarios de apartamentos de Ciudad Verde deben vigilar los efectos catastrales, tributarios y de estratificación que pueda traer la consolidación de su condición urbana.
Pero alrededor de Ciudad Verde existen terrenos mucho más grandes donde el POT proyecta crecimiento y expansión.
Allí el negocio puede ser gigantesco.
Un suelo que hoy tiene condiciones rurales puede adquirir expectativas urbanísticas multimillonarias cuando se habilita para desarrollar vivienda, comercio o nuevos proyectos.
Los propietarios privados reciben ese incremento de valor. El municipio intenta capturar una parte mediante cargas y plusvalía. Y después queda Soacha obligada a soportar más habitantes, más carros, más demanda de colegios, más servicios, más seguridad y más infraestructura.
La pregunta que debe responder la administración de Julián Sánchez ‘Perico’ es sencilla:
¿este modelo está pensado primero para resolver la Soacha que ya existe o para seguir valorizando terrenos donde todavía falta construir otra Soacha?
Porque detrás de los mapas y términos técnicos hay algo que todos entienden: tierra que cambia de condición, tierra que aumenta de valor; inmuebles que aumentan de valor, avalúos que pueden crecer; y cuando crece la base sobre la que se calculan los tributos, el bolsillo del ciudadano también puede terminar sintiéndolo.
Así que no: el debate no termina diciendo que el POT “no sube impuestos directamente”.
Ahí es precisamente donde comienza.
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